您现在的位置是:博客大巴资讯网 > 女性

楼市“拐点”大势难逆!乱买房子的人自食其果

博客大巴资讯网2019-10-07 16:28 979 人围观
正文

在投资领域有一句非常经典的话叫做:“稀里糊涂的赚,不如明明白白的亏!”


意思就是投资不能心存侥幸,更不能冒险。比如一个项目你投资了20万,帮你挣了10万块钱,但其实你是完全不懂的,也不知道它为啥赚的,尝过甜头之后,在你心里,就会产生“富贵险中求”的侥幸心理,下一次再有其他投资项目(你依旧不懂),需要投资50万,甚至100万的时候,你就会毫不犹豫的投进去,最后的结果是你大亏特亏。


在过去10年里,房子成了中国老百姓的必投项目,因为在过去10年,房子怎么买都是涨的。虽然绝大数人也不知道房价是为什么涨的,但是对于他们来说好像也并不重要,“房子=暴涨”这个认知已经深入人心。


这就让很多没有投资渠道和能力的人,仿佛找到了一个发财致富的大商机,越来越多的人把钱换成房子,他们的目的也并不是为了居住,而仅仅是为了炒作赚差价,以便在下一波房价上涨中变现。、


那过去房价暴涨的核心原因是什么呢?


过去10年房价上涨的原因有很多,但其实最核心的原因只有一个:货币超发,通货膨胀。


从1990年到2000年,我们的广义货币M2增加了8倍,而衡量物价水平的CPI,只上涨了102%。


2001年—2018年,在这18年的时间里,广义货币M2增加了11.5倍,而CPI只上涨了49%。


按道理来说,一个国家的广义货币超发那么多,物价水平应该也会有正比的涨幅,但是这18年来,我们并没有感受到物价有很大的变化,即使是我们的人工成本上涨了,但是我们很多电子产品、那些流水线生产的产品,却不断地降价。


比如我们用的彩电,以前几千上万块一台又笨又重的,现在千把块钱是又轻又薄的;你比如手机,以前的大哥大几万块一台跟砖头一样,现在是千把块钱大屏超薄。


物价没有大变化,其实核心的原因是,这20多年超发的货币,这些钱大都流进了房地产里面了。


我们说过去10-20年,房产一直都是非常不错的投资标的,是优良资产,但是现在这个“楼市的拐点”之后,绝大多数房产都不属于资产了,购房只能算消费,甚至是负债。


那什么是资产,什么又是负债呢?

看过《穷爸爸富爸爸》这本书的同学都知道:


穷爸爸说:“房子是我们最大的资产”


而富爸爸说:“自己住的房子不是资产,只有给你带来租金的房子,才算资产。”这又如何理解呢?


其实,富爸爸的对资产的定义,用大白话翻译过来就是:只有能带来稳定现金流的东西,才算资产。


讲得更加通俗一点就是,所谓的 资产是源源不断往你口袋装钱的东西


比如,你在一二线城市投资了一套房子,用于出租,每个月给你带来3000-5000块钱租金,那么这个房子就是你的资产。


那什么是负债呢?


所谓的负债就是源源不断把你口袋里面的钱拿走的东西


比如你买了一辆汽车,需要还车贷,每年都要烧油、需要上保险、需要保养费等等,这些都会源源不断,拿走你口袋里面的钱,所以这些就是负债。


房产也一样,如果你投资的房产不能给你带来源源不断的现金流,有没有升值的空间,拿在手里房产税、物业费、房贷利率等等让你的持有成本在不断的增加,到那时,房子就是一个深度套牢的负债,房子没法升值、卖不出去,租金不高,甚至租不出去,这个时候房子就会源源不断拿走你口袋里面的钱。


现如今,房子还能算资产吗?

二手房有价无市


我们知道,房子具有资产这个属性的前提,是它能够保值升值,甚至是能出租给你带来源源不断的现金流。那现在的房产环境又是如何呢?


2018年,全国房子成交量是17亿平方米,成交额是15万亿,用经济学家任泽平的话来说:“房地产不可能一路上涨,从现在开始出现下跌的走势,成交量最后会维持在12亿平方米左右。”通俗来讲,也就是楼市的拐点已到,2018年的成交量已是天花板。


我们再来看看二手房市场的情况。


我们从各大中介网站二手房挂牌数量,可以看到当前二手房挂牌代售房子的数量是去年的2倍以上,这说明什么问题?


说明对于炒房客来说,一连串调控下来,他们已经提前感觉到了风险的存在,纷纷挂牌待售,择机出逃。我们从《绿皮中介》的挂牌待售数据就可以看出,特别是几个热点城市的数据:


重庆:2018年8月1日二手房挂牌量4.7万套,2019年9月1日113548套,同比增幅241%。


广州:2018年8月1日二手房挂牌量2万套,2019年9月1日56557套,同比增幅282%。


成都:2018年8月1日二手房挂牌量3.8万套,2019年9月1日107982套,同比增幅284%。


杭州:2018年8月1日二手房挂牌量1.9万套,2019年9月1日50334套,同比增幅264%


南京:2018年8月1日二手房挂牌量1.8万套,2019年9月1日65073套,同比增幅361%


...


我们从供求关系上,进行分析:


1)房子供应量,依然在增加


根据《国家统计局》的数据显示,2019年房产投资同比在增长,新房的供应量也在不断的增加,这也导致了一些二手房业主观望后,越来越多人会加入挂牌待售的队伍中,所以整个市面上的房子供应是不断的增多,并趋于饱和的。


说实在的,去年是最好的套现走人时机,但是很多人就是为了赚完楼市的“最后一个铜板”,最终烂在了自己手里。


2)房子需求量,购房人越来越少


即将步入老龄化社会,购房的主力人口在减少。按照《国家统计局》的最新数据,中国人的平均寿命是75岁,我们计算一下前两波婴儿潮老龄化人口去世的情况:


1949+75=2024;1975+75=2050。


根据推算,在2024年—2050年的27年间,我国每年都会逝世2000万人左右。假如时间的车轮驶到2024年,我们会发现这一年逝世的人口在2000万左右,而适龄(26岁)组建家庭的人,主要是1998年出生的那波人,98年这一年的出生人口是1900万,这一组数据意味着什么呢?


意味着,2024年,去世的人留下的房子,就够新组建家庭所需的房子数量了。


也就是说,从2024年开始,我们的房子会一年比一年更加剩余。所以,在未来局部会有供不应求的情况,但是从整体来看,供不应求的时代已经结束,现在的房产已经进入过剩阶段。国家已经步入老龄化社会,父母双方平均2-4套房产,而子女只有2个,老人走后,房产是过剩的。


所以,现在整体上是供大于求,不会再有推动房价上升的动力。实际上,二手房有价无市很严重,你真心想出手,不比周边的房价便宜10%以上,几乎不可能。


所以对于炒房客来说,他们面临的问题已经不是房价涨跌与否的问题,而是怎么才能卖得掉,这时候的房产已经不能算是资产了,而是妥妥的负债,未来几年即将出台的房产税规定,会继续加剧这种情况。


5%还可成为“资产”的房产机会

现阶段,楼市的房子供应量整体上是趋于饱和的,但是局部又是供应不足的,这些机会在哪里呢?


机会就在充满竞争力,人口源源不断流入的城市。


根据我国《一二线城市的人口统计公报》的数据显示,2018年我国人口增长最快的10个城市分别是深圳、广州、西安、杭州、成都、重庆、郑州、佛山、长沙和宁波。其中深圳和广州人口增长超过40万;西安和杭州人口增长超过30万;成都、重庆、郑州、佛山和长沙人口增长超过20万;宁波人口增长超过19万人。其中,深圳市2018年新增人口数量最多,达到49.83万人,位居所有城市第一位。


最近,我们常看到各大城市的“抢人大战”,形势可谓是剑拔弩张。有的城市 推出“仅凭学生证和身份证就可以完成在线落户”,有的城市 把“人才落户门槛降低到中专学历”, 你搞你的“大学生留汉新政2.0版”,我酝酿我的“鹏城英才计划”……


买房打折、租房补贴、落户降标、项目资助、一次性奖励等,各城市未来吸引人才,可谓是使出了浑身解数。


未来,城市间的竞争力将会不断地拉大,一线和强二线城市人口在不断地流入,而小城市没有能力吸引到人才,所以人口在不断的流出,所以未来的房价必定是两极分化的,人口流入的超级大城市房价会稳中上涨,而小城市的房价会不断低迷萎缩。


综上所述,在如今楼市拐点大势难逆的情况下,95%以上的房子都不具备资产的属性,强行购买只会变成负债烂在自己手里,而具备资产属性的房子,机会不到5%,基本上都集中在未来人口不断流入的有竞争力的城市。所以,从现在开始,除了刚需自住房,任何关于房产的投资,都必须打起十二分的精神。


上一篇:11万多元哈弗H6铂金版,网友:现在除了“走量”

下一篇:半岛如龙:大陆尽头的海洋岁月